1) Es un hecho no controvertido que el demandante estuvo ausente cuando el acuerdo objeto de este proceso fue adoptado. La parte demandada reconoce su ausencia cuando esos acuerdos fueron adoptados; los acuerdos ya estaban adoptados cuando él se incorporó a la junta. Él mismo admite que llegó tarde y, por tanto, estuvo ausente en la expresión que dispone la ley. No es admisible pretender diferenciar a estos efectos entre ausente e impuntual, porque ausente es quien no está presente y no lo está quien no acude y quien llega tarde cuando el acuerdo se ha adoptado. Estuvo ausente cuando se aprobó el acuerdo tercero y, por tanto, no puede negársele la legitimación que como propietario tiene por no haber “salvado el voto”.

2) Para determinar si el acuerdo adoptado en junta es nulo, hay que estar a lo dispuesto en los artículos 5, 9 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), y en particular a si el acuerdo adoptado que es impugnado resulta gravemente perjudicial para el propietario demandante. El acuerdo impugnado acuerda reducir a 800 euros lo máximo que puede gastarse la comunidad en terminar las operaciones de aislamiento acordadas con espuma proyectada. Como acredita la propia pericial presentada por la parte demandada, si bien es cierto que el piso del demandante no puede ser aislado de la misma forma que los demás bajos abiertos, el presupuesto de 800 euros de la comunidad es insuficiente para el aislamiento del bajo trastero y recomienda que, por sus condiciones de poca ventilación, no se haga con espuma proyectada, que es lo que se acuerda en junta, indicando a continuación que el sistema de aislamiento del trastero bajo en cuestión tendría un coste aproximado de 2.500 euros en función del sistema que se utilice. Según ese informe, procede la declaración de nulidad del acuerdo adoptado en junta de propietarios no solo en relación con el presupuesto, al resultar insuficiente el importe acordado para realizar el aislamiento preciso, causando de este modo grave perjuicio al propietario afectado, además no puede realizarse con espuma proyectada según lo expuesto en el informe pericial.

3) Si se puede defender la nulidad del acta ya que hay errores insubsanables según el apartado 3 del artículo 19 de la LPH establece, que serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que esta exprese inequívocamente el lugar y fecha de la celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y secretario, precisando el precepto que dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

En este caso hay varias omisiones o defectos subsanables, ya que el propietario no estaba presente cuando se hicieron las votaciones, y tampoco se indica si se celebró en primera o segunda convocatoria, sino, lo que es fundamental, impedía constatar si votaron a favor la mayoría de los propietarios (si se celebró en primera convocatoria) o solo de los asistentes (si se celebró en segunda), y si estos representaban la mayoría de las cuotas presentes, tal y como exige para la aprobación del acuerdo el artículo 17.7 de la LPH.


Análisis Jurisprudencial sobre Uso de Bienes Comunes y Servidumbres

1) Es muy relevante la STS de 9 de diciembre de 2015 (RJ 2015/5895) que declara como doctrina que “la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste”. El TS señala que la solución “ha de modularse cuando se dan situaciones singulares”, como la que aquí se enjuicia; al tratarse de un bien “indivisible” en el que “la convivencia de todos los comuneros es imposible por el conflicto permanente que existe entre ellos”.

2) En nuestro ordenamiento no hay presunción alguna de gravamen sobre la propiedad y en todo caso corresponde al que se crea con derecho real sobre propiedad ajena a reclamar tutela judicial efectiva si se considera perturbado o despojado. Se impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia. La servidumbre que según la sentencia ha adquirido es una acción de tipo personal que grava el inmueble. Es además una servidumbre voluntaria, discontinua y no aparente que solo puede ser adquirida por título (arts. 532, 537 y 539 CC). Sobre este particular, los demandados no alegan la existencia de una servidumbre, sino que Carlos era comunero y como tal tenía derecho a usar, la propiedad es convertida por la resolución judicial en el reconocimiento de la existencia de un derecho real de servidumbre de uso adquirida por usucapión que no ha existido más que en la imaginación del juez.

3) El uso que ha realizado Carlos del garaje hasta que cesa en él no tiene explicación más allá de actos de mera tolerancia, que se producen en el ámbito de las relaciones familiares y tienen su base en el artículo 444 CC. Se trata de una posesión asentada en relaciones extrajurídicas establecidas por razón de familiaridad. La posesión que se sustenta en ese uso se suele conocer con el nombre de precario y se basa en la mera tolerancia del poseedor real, e implica la tenencia física de un bien sin título aparente. Los actos meramente tolerados no afectan a la posesión sobre los bienes cedidos. La Audiencia Provincial de Barcelona, en su sentencia de 25 de marzo de 2015, establece que “el precario constituye la tenencia o disfrute de la cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia”. En la posesión tolerada, no hay una concesión previa o voluntad expresa por parte del titular a la situación de ocupación del bien iniciada por el precarista, el cual es también revocable por el legítimo dueño de la cosa.