tema 5 arrend urbanos (LAU regula Ley 29-1994).Son los arrendamientos d 1 finca urbana aunq no todo qeda sujeto a la LAU,art 5 excluye viviendas d porteros,guardas,universitarios,militares,fincas rusticas con casa-habitación cuando la finalidad sea el arrendamiento agrícola o forestal dxq estos se rigen x la LAR.
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1.Arr uso dist vivienda: Edifi sin necesidad primordial d vivienda

.*Disposiciones comunes de los usos urbanos:


A)Forma de contrato

En E! Esta el ppio d libertad de forma (37LAU partes podrán atenerse al contrato x escrito, clausulas solo validas x escrito)
b)Fianza(36) a la celebración del contraro obligatoria la prestación d una fianz en metálico.Si es arrend d vivienda la fianza sera d mensualidad y si es uno dist vivienda sera 2 mensualidads.Al acabar el contrato arrendador devuelve fianza.
c)Inscripción registral del arrenda(25) cabe inscribir el arrenda en el registro d propiedad,  se regula por norma distin Real Decreto 297/1996 se fomenta el registro de arrenda urbanos.Estructura publ según real decret (identidad contratantes, duración pactada arrenda, duración renta,descripción finca).

2.Arrenda uso vivienda(


2):recae sobre edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad permanent d vivienda

.*Caract

-arrenda sobre edificación habitable – arrenda debe satisfa necesidad vivienda perma – debe satisfa vivienda al cónyuge e hijos
.*Duración(9 a 16) q las partes acuerden,antes se stablecia prorroga contrato indefinido y obligatoria para el arrendador, pero paso a ser voluntaria.Si plazo pactado es menos d 5 años,arrendat puede prorrogarl otros 5.Transcurridos puede prorrogarlo otros 3(es voluntaria para el arrendador,puede manifestar no renovar).

*Subrogación arrenda


A)mortis causa

Arrend d una vivienda muera,nuevo arrendador lo señala el art 16 (cónyuge-convivencia o descendencia, descendientes patri potestad, ascendientes, hermanos, parientes colaterial 3º grado – todos 2 años convivencia).


B) inter vivos:


matrimonios o parejas d hecho estables: art12:consentimiento o abandono de la vivienda por el cónyuge arrenda(puede subrrogarse el arrendamiento pasando a er la pareja el nuevo arrendatario)
art 15:situaciones d crisis matrimoniales (separación, divorcio..Juez puede otorgar uso y disfrute d la vivienda al otro cónyuge,hay k notificarlo al arrendador en 2 meses)
*renta(17) cuantía d renta sera la k las partes akuerden, sera mensual salvo pacto en contrario y se pagara los 7 primeros días del mes, sera en metálico o vías bancarias.Deben los arrendados facilitar un recibo como prueba.La renta pactada puede ctualizarse, durante los primeros 5 años solo permite actualización conforme al IPC,después lo k akuerden las partes.La elevación de la renta x mejoras (19) si el arrendador ace mejoras puede elevar la renta (autenticas mejoras, no reparaciones).Los gastos d comunidad el propio arrendador salvo pacto en contrario, luz,agua.. Del arrendatario.

*régimen d obras y reparaciones:

arrendador debe conservar la vivienda en condiciones d habitabilidad.Las reparaciones x desgaste son del arrendatario como tmbn reparar sus propios destrozos.Realizar reparación puede alterar goce pacifico, al arrendatario no puede imponerse a k el arrendador haga una reparación necesaria; si la obra dura mas de 20 días y se ve privado d una part de la csa, la renta bajara n proporción (21).Arrendatario debe comunicr al arrendador la necesidad d hacer un reparación,si es muy grave y urgente la puede realizar el y q repercuta el importe en el arrndador.Excepción(24)obra adaptar la vivienda a minusvalidos,el arrendatario puede hacer la obra solo con notificación del arrendador pero n ace falta consentimiento previo.A veces autoridad urbanística impone realizar reparaciones.Con demolición el arrendatario dispone del dº d retorno n l k se le da una vivienda parecida

3.Derechos d adquisición pref al arrendat:


preocupación dl legislador es acreditar al arrendatario acceso a la propiedad de la vivienda arrendada,par hacerlo 65 2 derechos:

A)Dº d tanteo

El arrendatario puede adquirir una viviend cn preferencia a cualkier 3º,lo pued acr antes d k se konsume la vent entre arrendador y 3.El arredatario tiene 30 días para ejercitar su dº de retracto.


B)dº d retracto


Facultad arrendatario d adkirir la vivienda cn preferencia a kualkier 3,pero se desarrolla una vez cnsumada la vnta entre arrendador y 3,actúa cuando el arrendador no notifico al arrendat su propósito d venta.Subarriendo:LAUpermite subarrendar una vivienda ya alquilada(solo cabe si es parcial y exige consentimiento del arrendador).

4.Causas extinción(

27) arrendam se extinguirá x la resolución del contrato.Tmbn si el arrendatario incumple alguna d sus obligaciones(pagar renta,obras sin consentim..),LAU permite que sea el arrendatario kien d x extinguigo el contrato si el arrendador incumple obligaciones.

1.Arrendam rústicos(LAR)


Ley 49/2003 derogo a la anterior de 1980 q era + protectora dek arrendatario rustico.La actual se modifico en 2005 y vuelve a proteger muxo al arrendatario.Consiste n q el arrendador cede a otra persona el goc d 1 finca rustica para aprovech agrícola o foresta a kambio dl pago d 1 arrendamiento.

*Sujetos

En la ley año 8 exigía k el arrendat fuese profesional d la agricultura, la del 2003 lo suprimió y en el 2005 solo si el arrendat era profesional podía ejercer dºs de adquisición preferente.-arrend rustico puede serlo 1 persona jurídica o física,debe tener como obj social fijado en sus estatutos el ejercicio de activ agrarias o similares -otra idea es la forma (11) los arr rústicos han de constar x escrito -la duración(12) 5 años, x lo k toda clausula d menos de 5 años es nula, existe prorroga tacita,cuando terminan los 5 años o superior el arrendat debe entregar la posesión d la finca,si no lo hace el contrato se entiende prolongado 5 años mas

.*Obligaciones d las partes:

arrendat obligación d pagar la renta(lo k hayan fijado) y cabe k hayan pactado un sist de actualización conforme al IPC.Cuando la renta sean frutos es un contrato de aparcería.El arrendamiento tiene dº a determinar el tipo d cultivo al k se destinara la finca, al finalizar debe devolver en el mismo estado la finca.Otro dº arrendatario esq si es profesional agricul el 25LAR permite adquirir la finca con preferencia a un 3,en todo kaso d transferencia inter vivos x el arrendador.Si arrendadr enajena finca arrendada,comprador dbe respetar plazo k reste de arrendamiento.Causas extinción  arr rustico (24):-perdida total d la finca o expropiación -x expiración d plazo o prorrogas – resolución contrato.


8.Contrat d servicio y obra(1583-1603):contr d servicio es aquel x el q una d las partes se obliga a prestar 1 serviio a otra parte a pagar 1 precio cierto.La diferencia fundamental entre ambos esk n l contr servicios surge una obligación d medios(contratante se obliga a desplegar una det actividad).La prestación del servicio puede ser realizda con la diligencia debida,tratándose de servicios profesionales la diligencia es la k viene dada x el “lex actis” propio d kada profesión.En el contr servicios el contr no incumple si no logra un resultado pero si incumplirá si no se porta con diligencia q exigía el lex actis.En el contrato de obra el contratante se obliga a obtener un resultado con independencia de tiempo y dinero q le cueste,si no se alcanza habrá incumplimiento.
*Contrato d servicios(1583-1587):regulado est d trabajadores,regula los servicios prestados x los trab asalariados.El CC apenas lo regula, y se rije x la voluntad d las partes.1583 dice k el contrato d servicios puede ser por un cierto tiempo o sin tiempo fijo(sin tiempo fijo no significa d forma perpetua ya q d toda la vida seria nulo).
*Contrato de obra(1588-1603): existen 2 partes:la persona k se encarga d la obra y la q esta obl a pagar el precio y la parte contratante q es quien debe realizar y entregar la obra.1588 señala k las partes decidirán cul de ellas se queda obligado a dar el material d la obra. Hay amplia diversidad de obras,cuando se habla d contrato d obra,caso x excelencia esk sea un inmueble(contr d edificación)(1591yssCC o Ley 38/1999).En el contr d edificación el dueño d la obra puede ser particular,cooperativa o promotor.El dueño d la obra esta obl a pagar precio estipulado y el constructor a aejecutar con sus medios la obra encargada.Tras realizarse la obra,obligación d entregar un edificio k kumpla los requisitos de habitabilidad.Si la entrega es aceptada x el dueño da lugar a la recepción de la obra (6LOE),tmbn la puede rechazar(si la obra no esta terminada, si falta aecuacion a lo estipulado, si existen vicios o defentes graves). Art 17LOE establece régimen d responsabilidad d agentes frent a los propietarios dl edificio(daños materiales sufridos por el edificio debido a vicios o defectos k afecten a l estructura,promotor y constructor responderán en plazo d 10 años – daños mat debidos a vicios o elem constructivos e incumplan req d habitabilidad, plazo 3 años -daños mat d defectos d acabado de las obras k no afectan a resistencia mecánica, 1 años. En estos últimos años solo responde el constructor, y en los otros 2 tmbn el agente d edificación.