Elementos esenciales y proceso de adquisición de bienes inmuebles

Contenido de los contratos

A) Remuneración de los productos

• En caso de entrega de un bien: identificación del bien, valor monetario, gastos a cargo del cliente, remuneración sujeta a tributación.
• En caso de depósitos a plazos: obligación a reembolsar el principal, rendimiento efectivo, tipo explícito, rendimiento final del depósito, etc. Advertencia de que el rendimiento final puede ser mayor o menor.

B) Duración del contrato

Gastos asociados al contrato: por la finalización a término o anticipada, por los reembolsos parciales realizados, por los servicios que el consumidor contrate, en especial los vinculados a otros productos.

C) Preaviso de modificación de condiciones

• Mínimo de 1 mes cuando la modificación no resulte beneficiosa para el cliente.
• Mínimo 10 días en los supuestos de modificaciones de límites o capacidad de disposición de nuevas cantidades.
• Sin límite si es beneficioso para el cliente.

D) Prórroga del contrato

Se especificará la forma y condiciones en que el cliente podrá expresar su consentimiento. Se informará de las nuevas condiciones del contrato prorrogado. Se comunicarán los términos exactos de la prórroga. Se indicará cualquier coste que implique la prórroga.

E) Incumplimiento por parte del cliente

Detallar sus derechos. Indicar las garantías de las que dispone. Señalar de forma clara los mecanismos y plazos en los que podrá hacer efectivos tales derechos.

F) Garantías aportadas

Términos para que queden extinguidas. Mecanismos y sistemas de resolución de reclamaciones y quejas disponibles para el cliente.

G) Moneda distinta al euro

Se deberá indicar la forma de conversión a euros. Comisión que se percibirá por la conversión.

H) Vinculación con otros productos/servicios

Identificación de los productos/servicios vinculados. Condiciones de contratación y renovación. Si la contratación es libre o con algún proveedor en concreto. Coste de la contratación.

I) Cesión del contrato

Condiciones en las que debe realizarse. Comunicaciones que se efectuarán.

J) Depósitos

Información sobre el fondo de garantía de depósitos al que se ha adherido la entidad. Importe máximo garantizado.

K) Redacción de los contratos

Redacción en forma clara y comprensible. Letra minúscula no puede ser inferior a 1,5mm. Evitar el uso de tecnicismos, y cuando no sea posible, explicar adecuadamente su significado.

Cláusulas habituales en los contratos de financiación hipotecaria

Financieras

Importe de la financiación. Plazo de amortización. Cuotas resultantes. Devengo y cálculo de intereses. T.A.E, etc.

De garantía

Reales: Responsabilidad hipotecaria. Acciones legales para ejecutarla. Posibilidad de cesión del contrato.

Personales: Responsabilidad universal del deudor y del fiador. Derecho de compensación de créditos y deudas. Derecho a oponerse a la enajenación del bien hipotecado en caso de que implique subrogación. Derecho a ampliar la responsabilidad hipotecaria en caso de arrendamiento fraudulento. Derecho a que el consumidor suscriba un seguro contra daños.

Publicidad

Objetivos

• Clara, suficiente y objetiva.
• No engañosa.
• Explícita en su carácter publicitario.

Principios generales

• Letra, forma, presentación legible y fácil de lectura.
• No debe inducir a error la remisión a otras fuentes de información.
• Delimitación de las funciones de cada entidad.
• Aclarar la naturaleza del producto.
• Indicación del no derecho a cancelación anticipada.
• Indicación de si la comercializan agentes.

Instituciones de protección del cliente bancario

Servicio de atención al cliente

• Departamento encargado de atender y resolver las quejas de los clientes.
• Se deberá informar al consumidor de este departamento.
• Plazo máximo para resolver: 1 mes (si es consumidor).

Defensor del cliente

• Experto independiente.
• No es obligatorio.
• La decisión favorable al cliente es vinculante.

Banco de España

• Atienden tanto reclamaciones y quejas como consultas.
• No tienen carácter vinculante sin resoluciones.
• Requisito: acreditar haber formulado la reclamación previamente contra los órganos anteriores y haber sido desestimada o haber transcurrido más de 1 mes (si es consumidor).

La transmisión de la propiedad. Título y modo. Requisitos para la transmisión

Contrato o justa causa.  La entrega posesoria.

LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD. TÍTULO Y MODO

SISTEMA ESPAÑOL.

ART.34 LH 3º de BF : Limitaciones. –Salvo la donación, no hay más requisitos para trasmitir la propiedad. -Es recomendable su formalización en escritura pública e Inscripción en el Registro de la Propiedad.

LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD.

FORMALIDADES: El contrato podrá ser: -Escrito o verbal. -Documento privado o público. —> En España, lo habitual: -Escritura pública e inscripción en Registro de la Propiedad. —> El título del adquiriente será inatacable si: se adquiere de propietario escrito, a título oneroso, el adquiriente tiene que desconocer la posible inexactitud en el Registro y se inscribe la transmisión.

LA COMPRAVENTA: Elementos configuradores: -Acuerdo bilateral entre las partes. –Oneroso: debe haber contraprestación, ya sea pecuniaria o en especie. -Necesaria la fijación de un precio que permita la liquidación de los impuestos correspondientes (IVA).

PROCESO DE ADQUISICIÓN. REVISIÓN DE CONTINGENCIAS.

Revisión legal y técnica: ––>a la libre transmisibilidad del inmueble, a la posibilidad de constituir gravamen sobre el mismo, a su valoración. TÍTULO: Comprobar que el inmueble es propiedad del transmitente y está inscrito en el registro sin limitaciones. 

DERECHOS:

CARGAS: -Hipotecas en garantía de 1 préstamo. -Cargas de urbanización. -Embargos. -Censos. -Hipotecas legales.

PROCESO DE ADQUISICIÓN. REVISIÓN DE CONTINGENCIAS.

HIPOTECAS LEGALES:

SITUACIÓN URBANÍSTICA Y LICENCIAS:

PROCESO DE ADQUISICIÓN. Contratos previos al otorgamiento de la escritura de compraventa.

Promesa de compraventa: Se pospone la venta, pero se dejan cerrados los términos y condiciones de la misma. Compraventa sujeta a condiciones suspensivas:Contrato de arras: Acuerdo por la que se reserva el derecho sobre la compraventa futura de un bien, mediante la entrega de 1 dinero.

PROCESO DE ADQUISICIÓN. La escritura de compraventa.

Clausulas adicionales:

Precio: Retención de % para posibles contingencias (plazo máximo).

-Condiciones resolutorias (generalmente en el pago a plazos).

-Declaraciones y garantías sobre el estado del inmueble y cargas.

-Indemnidades por daños aún no detectados.

GASTOS DE ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES.

Estos gastos suelen fluctuar del 10% al 15% del importe de la compraventa y tanto el vendedor como el comprador deben tenerlos en cuenta.