Adquisición de la Propiedad y Derechos Reales

El artículo 609 del Código Civil (CC) regula los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales. Los principales modos de adquisición se clasifican en originarios y derivativos:

1. Modos Originarios

Se adquiere la propiedad o un derecho real sin depender de un titular anterior. Los principales ejemplos son:

  • Ocupación: Aplica a bienes muebles sin dueño, y permite adquirir su propiedad simplemente por el hecho de apoderarse de ellos.
  • Prescripción adquisitiva o usucapión: Se adquiere un derecho real mediante la posesión continuada de un bien o derecho por un tiempo determinado, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales.

2. Modos Derivativos

El derecho real se transmite de un titular anterior a un nuevo adquirente, respetando los límites y extensión del derecho transmitido. Entre los modos derivativos están:

  • Sucesión testada e intestada: A través de ella, se transmiten los derechos del fallecido a sus herederos.
  • Contratos con tradición: En nuestro sistema, para que un contrato traslativo de propiedad o derechos reales sea válido, debe ir acompañado de la tradición o entrega del bien.
  • Ley: En algunos casos, la ley atribuye derechos reales directamente, como ocurre con las servidumbres o usufructos.
  • Donación: Existe debate doctrinal sobre si es un contrato o simplemente un negocio jurídico traslativo; algunos consideran que se perfecciona con la entrega de la cosa.

Teoría del Título y del Modo en el Derecho español

El sistema español de adquisición derivativa de derechos reales se basa en la teoría del título y del modo, lo que significa que para que se produzca una transmisión efectiva del derecho real (como el derecho de propiedad), es necesario que concurran dos elementos:

1. El Título

El contrato que sirve de base a la transmisión del derecho real. Este contrato debe ser válido y tener la capacidad de generar la obligación de transmitir el derecho en cuestión. El contrato de compraventa es el ejemplo más común de título.

2. El Modo

La entrega de la cosa o tradición. Para que el derecho real se transmita efectivamente, no basta con el contrato (el título); es necesario que se produzca la entrega del bien. Esto es lo que convierte la obligación de transmitir en una transmisión efectiva del derecho.

Consecuencias de la Teoría

  • Sin título válido: Si el contrato (título) es nulo o se anula, la transmisión del derecho real no tendrá efecto. El mero hecho de la entrega no generará un derecho real válido.
  • Sin modo (tradición): Si no se produce la entrega, aunque exista un contrato válido, no se transmitirá el derecho real, generándose solo una obligación de entregar o una relación de carácter personal.

Formas de Tradición en el Sistema español

En la práctica, la tradición o entrega puede adquirir distintas formas, que son clave para entender cómo se opera en situaciones reales:

  • Tradición real o material: La entrega física del bien, como la entrega de las llaves de un inmueble o la transferencia manual de un objeto en el caso de bienes muebles.
  • Tradición simbólica: Entrega de algo que representa al bien principal. Por ejemplo, entregar las llaves del lugar donde se encuentran almacenados los bienes o los títulos que representan la titularidad de los mismos.
  • Tradición instrumental: Como mencionamos, el otorgamiento de la escritura pública ante notario, que se equipara a la entrega del bien, siempre que la escritura no indique lo contrario.
  • Tradición por acuerdo de las partes: Hay casos en los que no es necesaria una entrega física o simbólica porque las partes acuerdan la transmisión. Esto ocurre en supuestos como la traditio brevi manu, donde el adquirente ya posee el bien bajo otro título (por ejemplo, si Blanqui está alquilando una vivienda y decide comprarla, no es necesario que se le vuelva a entregar el inmueble).

Supongamos que X ha comprado un coche a través de un contrato de compraventa, pero no le han entregado el vehículo aún. Mientras no se produzca la entrega física del coche, X no será la propietaria legal del mismo, aunque ya haya pagado el precio. Solo tendrá un derecho personal a exigir la entrega.

Régimen Jurídico de la Ocupación

El régimen de ocupación, regulado principalmente en los artículos 609 y 610 del Código Civil español, es una forma de adquisición de la propiedad de bienes que no tienen dueño. Es decir, se refiere a aquellos bienes que son considerados “res nullius“, es decir, cosas sin dueño, como los animales no domesticados, los bienes muebles abandonados y, en general, los bienes que pueden ser apropiados por quien los encuentre, siempre que no tengan propietario.

En el contexto de la ocupación, el bien debe carecer de dueño y no debe estar vinculado a derechos de terceros. Los bienes que pueden ser ocupados son los bienes muebles abandonados, como una bicicleta encontrada en la vía pública o un objeto perdido, siempre que no se pueda identificar al propietario.

Condiciones de la ocupación:

  • El bien debe ser res nullius, es decir, no tener dueño.
  • El bien debe estar en posesión de quien lo ocupa y, si se dan las circunstancias, el ocupante puede adquirir la propiedad del bien.

Régimen Jurídico del Hallazgo

El hallazgo es una figura particular dentro del régimen de ocupación. A diferencia de la ocupación, en el hallazgo los bienes no son “res nullius” o sin dueño, sino que, por definición, pertenecen a alguien que los ha perdido. Es decir, el hallazgo se da cuando se encuentra un objeto que ha sido perdido, no abandonado. Este régimen está regulado en el artículo 615 del Código Civil.

El hallazgo implica que el hallador tiene que cumplir con ciertas obligaciones, ya que el objeto encontrado no le pertenece de inmediato, sino que tiene la obligación de intentar restituirlo a su dueño. Para poder adquirir la propiedad del bien encontrado, debe cumplir con los requisitos establecidos en el Código Civil.

Condiciones para que se considere hallazgo:

  • El objeto debe haber sido perdido, no abandonado.
  • El hallador no puede apropiarse del bien inmediatamente; debe entregar el objeto a las autoridades (alcalde del municipio) si no sabe quién es el dueño.
  • El propietario tiene un plazo de dos años para reclamar el bien. Si no lo hace en ese plazo, el hallador puede adquirir el bien o su valor si se ha vendido en una subasta.

El hallador tiene derecho a recibir una recompensa por la devolución del bien. El artículo 616 establece que, si el propietario reclama el bien, deberá abonar al hallador una décima parte del valor del objeto encontrado. Si el propietario no quiere recuperar el bien, el hallador puede quedárselo, pero no tendrá derecho a reclamar la recompensa.

El Tesoro Oculto

El tesoro oculto está regulado por los artículos 352 y 351 CC, y se refiere a objetos preciosos (dinero, joyas, objetos valiosos) que se encuentran ocultos o enterrados, de los cuales se desconoce su legítimo propietario. Este régimen es especial porque el tesoro oculto es un bien valioso que no tiene dueño conocido, y el hallazgo de estos bienes tiene un régimen de propiedad distinto.

Condiciones para que se considere tesoro oculto:

  • El bien encontrado debe ser dinero, alhajas o cualquier objeto de valor significativo.
  • Debe tratarse de un “depósito oculto” o “ignorante”, es decir, que haya estado escondido o enterrado de forma que su dueño no pueda ser identificado fácilmente.
  • El propietario debe ser desconocido o, al menos, su identidad no puede ser probada debido a la antigüedad del bien.

En cuanto a la propiedad del tesoro, si se descubre en el terreno de alguien, el propietario de ese terreno será el dueño del tesoro (art. 351 del Código Civil), aunque se discute si esta adquisición es por ocupación o por accesión, ya que el terreno pertenece también a los bienes hallados en él.

Reglas de atribución de la propiedad del tesoro oculto:

  • Si el tesoro es encontrado por el propietario del terreno, será este quien se convierta en propietario del tesoro. El propietario del terreno adquiere el derecho a lo encontrado en su propiedad.
  • Si el hallazgo es realizado por un tercero por casualidad, el tesoro se dividirá entre el propietario del terreno y el hallador en partes iguales.

Tesoro Oculto y el Patrimonio Histórico Español

En algunos casos, el tesoro encontrado puede tener un valor histórico, artístico o científico, en cuyo caso estará sujeto a la  (LPHE). Si el objeto encontrado tiene interés para la ciencia, el arte o la historia, el Estado puede reclamar el objeto a través de esta ley.

En estos casos, el Estado puede adquirir el tesoro a su justo precio, aunque el descubridor y el propietario del terreno tienen derecho a un premio económico. El artículo 44.1 de la LPHE establece que estos bienes son de dominio público y que el descubridor recibirá una compensación por el hallazgo.

Construcciones Extralimitadas: Accesión Invertida

En los casos en que una persona construye en parte en su terreno y en parte en terreno ajeno, se genera el problema de la construcción extralimitada. Los artículos del Código Civil que regulan la accesión no cubren estos casos. La jurisprudencia ha desarrollado la figura de la accesión invertida para proteger al constructor de buena fe cuando el valor de la construcción es mayor al del terreno invadido.

Requisitos para la construcción extralimitada:

  1. La construcción debe ser parcial en el terreno ajeno y no debe superar en extensión la parte del terreno propio ocupado por la construcción.
  2. Lo construido debe tener un valor económico superior al terreno invadido.
  3. El constructor debe ignorar que está invadiendo terreno ajeno, y el propietario del suelo no debe haber estado opuesto.
  4. La edificación debe ser un todo indivisible.

Si estos requisitos se cumplen, el constructor puede quedarse con la parte de terreno invadido, pagando una indemnización al propietario del terreno. No solo se indemniza el valor del suelo, sino también los daños y perjuicios ocasionados.

Cuando se cumplen los requisitos de la construcción extralimitada, el constructor tiene derecho a quedarse con la parte invadida, indemnizando al propietario del terreno. La indemnización no se limita al valor de mercado del terreno, sino que incluye también los daños y perjuicios ocasionados, conforme al art. 1902 CC.

En este sentido, el Tribunal ha señalado que, en estos casos, no solo se abona el precio del terreno invadido, sino también los daños ocasionados al propietario del terreno.