Constitución de Servidumbre por Signo Aparente: Requisitos y Efectos

Como hemos visto en nuestro caso, nada de esto consta en los títulos constitutivos cuando lo otorgaron ambos productores para sus respectivos títulos constitutivos. Si esa era la voluntad, por lo menos del predio dominante, no se le hubiera encargado constar que va a recibir un servicio perpetuo de otro predio, el de evacuar las aguas a través de él.
Luego, ante la duda y en virtud de ese principio general de que la propiedad se presume libre y plena, cualquier juez declarará esa protección de no haberse constituido un derecho de servidumbre.

Análisis del Caso: Servidumbre por Signo Aparente

2.- Si el promotor y el propietario de ambos edificios era el mismo en el momento de procederse a la instalación de dicha tubería de desagüe, vendiendo posteriormente a otro sujeto el edificio “Escambray” haciendo constar en la escritura pública de compraventa que “se encuentra libre de toda clase de cargas y gravámenes”, ¿qué acción prosperará?
Se trata de un único propietario el que construye esos dos edificios y procede a instalar esa tubería de desagüe para que uno a otro evacue las aguas residuales. En este caso, habría quedado válidamente constituida la servidumbre. Una de las formas admitidas expresamente en nuestro Código Civil sobre constitución de servidumbre es la mencionada en el artículo 541 del CC, por signo aparente o por destino del padre de familia, que es el supuesto a que se refiere el artículo 541 del CC. Este precepto establece cinco requisitos para que quede constituida la servidumbre, de manera distinta a cuando se constituye forzosamente o se adquiere por usucapión. Se trata de un precepto que ha provocado mucha doctrina jurisprudencial, procediendo el Tribunal Supremo (TS) a una interpretación extensiva del mismo. Los requisitos son:
  • Existencia de dos predios, de dos inmuebles, pertenecientes al mismo propietario. Este requisito concurre en nuestro caso práctico porque partimos de esa hipótesis. Los dos edificios pertenecían al mismo promotor que era propietario único de ambos. El TS ha entendido que también concurriría ese requisito si, en vez de tratarse de dos fincas, como en nuestro caso, se tratara de una sola, pero el propietario de una finca hubiera establecido un signo externo para que una parte de ella le prestara un servicio a la otra, aun cuando registralmente no haya dos fincas.
  • Un estado de hecho del que resulte, por signos evidentes y ostensibles, que una finca le presta un servicio a la otra, determinante de una servidumbre cuando alguna de esas fincas tenga un propietario distinto. En nuestro caso, hay un signo ostensible y evidente, un signo externo: la tubería que atraviesa la pared medianera entre ambos edificios a la altura del techo del garaje y que se puede ver.
  • Que los signos exteriores que evidencian que una finca le presta un servicio a la otra hayan sido establecidos o impuestos por quien era el propietario de ambas fincas, lo que también concurre en nuestro caso. Quien instaló esta tubería fue el promotor y propietario único de ambos edificios. El TS ha indicado que el que impone ese signo externo no tiene que ser necesariamente el propietario de esas fincas antes de que alguna de ellas se enajene, sino que también puede haberlo impuesto o establecido un sujeto anterior a él del que traiga causa de ese propietario único.
  • Que el signo aparente de la servidumbre persista una vez que una de las fincas (en nuestro caso, los edificios) haya sido adquirida por otra persona distinta, tenga otro propietario; por tanto, que no se haya hecho desaparecer antes de la adquisición de una de las fincas por otro sujeto distinto al que era propietario único de las dos, lo cual también concurre en nuestro caso. Solo hay que advertir, porque también el TS ha hecho al respecto una interpretación extensiva del término “enajenar” al que se refiere el precepto, que por “enajenar” no hay que entender exclusivamente que el adquirente de alguna de las dos fincas lo haya hecho a título oneroso, incluyéndose también si lo ha hecho a título gratuito, si ha adquirido alguna de las fincas por donación. Incluyendo también que la adquisición sea no solo inter vivos sino incluso cuando es mortis causa. Y, por último, cuando se procede a la división de la cosa, dejando de existir una comunidad pro indiviso para pasar a ser distintos propietarios sobre la parte de la finca que se le haya atribuido con la división en propiedad individual. A esto se asimila, asimismo, que sea consecuencia de una partición hereditaria. Este requisito también concurre en nuestro caso.
  • Que en el título de enajenación de cualquiera de los inmuebles o predios no se exprese nada de la pervivencia de la servidumbre.