1. La Compraventa

a) Concepto

La compraventa, regulada en el artículo 1445 del Código Civil (CC), establece que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Por ejemplo, la compra que efectuamos en un mercado; para adquirir un producto, hay que pagar un precio. De aquí se deducen una serie de caracteres esenciales.

b) Caracteres

La compraventa es un contrato:

  • Consensual: Se perfecciona por el mero consentimiento y es productor de obligaciones (artículo 1450 CC). La venta se perfecciona entre comprador y vendedor, y es obligatoria para ambos, si se han convenido en el objeto del contrato y el precio, aunque ninguno lo haya entregado.
  • Bilateral: Las obligaciones vinculan a comprador y vendedor.
  • Oneroso: Determina sacrificios o desplazamientos patrimoniales para cada una de las partes.
  • Conmutativo: La obligación principal que asume una parte se considera equivalente a la que la otra contrae.

c) Delimitación y Otras Figuras

La forma en la compraventa posee escasa relevancia, salvo ciertos supuestos que por ley exigen escritura pública (artículo 1279 CC), como la venta de inmuebles.

  • Promesa (artículo 1451 CC): Cuando existe conformidad respecto a la cosa y el precio, da derecho a los contratantes para compelerse recíprocamente para cumplir el contrato.
  • Arras (artículo 1452 CC): Señal en la compraventa, por la cual se podrá rescindir el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

d) Objeto

El objeto, corporal o incorporal, debe ser:

  • Posible: Si al tiempo de la venta se ha perdido la cosa, el contrato queda sin efecto (artículo 1460 CC). Si se ha perdido en parte, el comprador puede desistir o reclamar la parte existente, pagando proporcionalmente. También puede ser objeto una cosa futura, aunque es un negocio atípico.
  • Determinado: La prestación debe estar establecida y detallada (artículo 1445 CC).
  • Lícito: No debe estar fuera del comercio ni contra las leyes (artículo 1271 CC). Por ejemplo, las drogas.

e) Sujetos

Pueden celebrar el contrato quienes el Código Civil autoriza para obligarse (artículo 1457 CC). Existen prohibiciones (artículo 1459 CC):

  • Cargos tutelares.
  • Mandatarios encargados de la administración o enajenación de bienes.
  • Empleados públicos respecto a la administración en la que estuviesen encargados.

2. Obligaciones del Vendedor y Comprador

a) Vendedor

El vendedor debe entregar la cosa y su saneamiento (artículo 1461 CC).

Entrega

  • La cosa debe entregarse en el estado en que se encontraba al perfeccionarse la venta, con sus frutos y accesorios (ejemplo: coche y llaves).
  • Se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador (artículo 1462 CC). En inmuebles, la escritura pública equivale a la entrega.
  • Para bienes muebles, el artículo 1463 CC recoge: entrega de llaves del almacén, acuerdo entre contratantes si la cosa no puede trasladarse, o si el comprador ya la tenía.
  • Lugar: A pactar, o según el artículo 1171 CC.
  • Gastos: Del vendedor, salvo pacto en contrario. El transporte es a cargo del comprador.
  • Tiempo: Al perfeccionarse el contrato, salvo condición o término.

El vendedor puede no cumplir si el comprador no ha pagado o no se ha fijado plazo.

Saneamiento

El vendedor responde del saneamiento (artículo 1474 CC):

  • Evicción: Cuando se prive al comprador, por sentencia firme y derecho anterior, de la cosa comprada. Ejemplo: vender algo que no es suyo.
  • Vicios ocultos: Cuando la cosa sea impropia para su uso o disminuya sus capacidades, y el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos. El vendedor no responde si los vicios son manifiestos o si el comprador es perito. Ejemplo: venta de un ordenador a un informático.

El comprador puede exigir reembolsos (artículo 1478 CC): precio, frutos, costas, gastos del contrato, y si el vendedor es de mala fe, daños y perjuicios.

b) Comprador

El comprador debe pagar el precio en el tiempo y lugar fijados, o al entregarse la cosa (artículo 1500 CC). Debe intereses en tres casos (artículo 1501 CC): pacto, si la cosa produce fruto o renta, o mora. Puede suspender el pago si se le perturba en la posesión o dominio (artículo 1502 CC).

3. La Resolución

a) Entrega en Compraventa de Inmuebles

Los artículos 1469 a 1471 CC regulan problemas de cabida o calidad. El vendedor debe entregar todo lo expresado en el contrato. El comprador puede optar entre rebaja proporcional o rescisión, si la disminución no baja de la décima parte. Si la cabida es mayor, el comprador paga el exceso si no pasa de la vigésima parte; si excede, puede pagar el mayor valor o desistir. Ejemplo: finca de 10 hectáreas, pero el vendedor solo dispone de 5.

b) Garantías del Vendedor

  • Resolución por peligro de pérdida (artículo 1503 CC): Si la prestación del comprador se aplaza, el vendedor puede resolver si teme la pérdida de la cosa y el precio.
  • Pacto comisorio en inmuebles (artículo 1504 CC): La falta de pago produce la resolución.
  • Retracto del vendedor: Convencional (se reserva en el contrato) o legal (subrogarse en el lugar del adquiriente). El convencional (artículos 1506 y 1507 CC) no es promesa de venta. El plazo es de cuatro años, salvo pacto. El vendedor debe reembolsar precio, gastos y pagos legítimos (artículo 1518 CC). Ejemplos: compra de cuota, compra a varios, pluralidad de herederos.

4. La Permuta

a) Concepto

La permuta (artículo 1538 CC) es un contrato por el cual cada uno se obliga a dar una cosa para recibir otra. Es un trueque de derechos de propiedad, con los mismos caracteres que la compraventa, salvo la falta de precio cierto. Ejemplo: propietario de un solar lo transmite a cambio de viviendas.

b) Permuta de Cosa Ajena

Si uno recibe la cosa y acredita que no era del que la dio, no está obligado a entregar la suya y debe devolver la recibida (artículo 1539 CC).

c) Evicción y Protección

Quien pierde por evicción la cosa recibida, puede recuperarla que dio o reclamar indemnización (artículo 1540 CC).

5. La Donación

a) Concepto y Clases

La donación (artículo 618 CC) es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra, que la acepta. Es gratuito, bilateral y requiere aceptación. Clases:

  • Ordinarias: puramente gratuitas.
  • Remuneratorias: retribuyen un servicio no debido.
  • Modales: el donante impone una carga.
  • Por objeto: muebles o inmuebles (requieren escritura pública).

Se rigen por las disposiciones generales de los contratos (artículo 621 CC). Requiere aceptación (artículo 629 CC).

b) Estructura: Elementos Subjetivos y Objetivos

  • Subjetivo (artículo 624 CC): Pueden donar quienes tengan facultad de contratar y disponer de sus bienes. Solo pueden aceptar quienes no estén incapacitados (artículo 625 CC). Donaciones a concebidos: aceptadas por sus representantes (artículo 627 CC).
  • Objetivo (artículo 634 CC): Puede comprender todos los bienes presentes o parte, reservándose lo necesario para vivir. Solo derechos reales o de crédito. Forma: bienes muebles, verbal o escrita; inmuebles, escritura pública (artículo 633 CC). No se pueden donar bienes futuros (artículo 635 CC).

c) Extinción de la Donación

Además de las causas del artículo 1156 CC:

  • Deslealtad o ingratitud (artículos 648 y 649 CC): Delitos del donatario contra el donante, cónyuge o hijos. Prescribe al año. Revocación irrenunciable.
  • Donante sin hijos (artículo 644 CC): Revocable si tiene hijos después, aunque sean póstumos. Prescribe a los 5 años del nacimiento o de la noticia. Acción de revocación sobre los bienes o su valor. Irrenunciable.
  • Incumplimiento de cargas (artículo 647 CC): Los bienes vuelven al donante, y las enajenaciones o hipotecas son nulas.

6. El Arrendamiento

a) Concepto y Notas Características

El arrendamiento (artículo 1542 CC) puede ser de obras, cosas o servicios. De cosas (artículo 1543 CC): se da el goce o uso por tiempo determinado y precio cierto. De obras o servicios (artículo 1544 CC): se ejecuta una obra o presta un servicio por precio cierto. Características:

  • Temporalidad
  • Onerosidad
  • Bilateralidad
  • Consensualidad

Matices:

  • Cosas: bienes no fungibles. Arrendamientos urbanos y rústicos, y financieros.
  • Obras y servicios: la obra se caracteriza por el resultado, el servicio por los medios. Ejemplo: construcción de un inmueble vs. diseño del plano.

b) Obligaciones del Arrendador y Arrendatario

Arrendador (artículo 1554 CC):

  • Entregar la cosa.
  • Reparar lo necesario.
  • Mantener el goce pacífico.
  • No responde por daños de terceros.

Arrendatario (artículo 1555 CC):

  • Pagar la renta.
  • Usar con diligencia.
  • Tolerar reparaciones.
  • Comunicar usurpación o daños.
  • Puede subarrendar, salvo prohibición expresa.
  • Devolver en buen estado.

7. Contrato de Sociedad

Contrato plurilateral (artículo 1665 CC) donde dos o más personas ponen en común dinero o bienes para repartir las ganancias. Ánimo de lucro y ausencia de confrontación de intereses.

8. Contrato de Mandato

Una persona (mandatario), con o sin retribución, se obliga a gestionar negocios para otra (mandante) (artículo 1709 CC). Representativo: el mandatario actúa en nombre del mandante. Sin representación: el mandatario actúa en nombre propio, pero por cuenta del mandante.

Caracteres:

  • Consensual.
  • Con o sin remuneración.
  • Bilateral o unilateral (según haya remuneración).

Obligaciones del Mandatario:

  • Ejecutar el mandato, no abandonarlo, no traspasar límites, ajustarse a instrucciones, y responder por daños.
  • Rendir cuentas y abonar lo percibido.
  • Resarcir daños (contractuales y extracontractuales).
  • Cumplir personalmente si el mandato se basa en sus condiciones personales.

Obligaciones del Mandante:

  • Retribuir (si se pactó).
  • Anticipar cantidades.
  • Resarcir pérdidas o daños no imputables al mandatario.
  • El mandatario puede retener cosas hasta la indemnización.
  • Solidaridad si varios mandantes nombran un mandatario.

Extinción del Mandato:

  • Revocación por el mandante.
  • Renuncia por el mandatario.
  • Muerte, quiebra o insolvencia de cualquiera.

9. Contrato de Préstamo

Doble acepción (artículo 1740 CC):

  • Comodato: Se entrega una cosa no fungible para su uso y devolución. Objeto no fungible, gratuito, responsable por uso negligente, pérdida o mora. Cesión de uso. Ejemplo: préstamo de un coche.
  • Simple préstamo: Se presta dinero u objeto fungible, para devolver otro tanto. Objeto fungible, con ánimo de lucro e intereses. Adquisición de dominio. Ejemplo: préstamo bancario.

10. Contrato de Depósito

Se recibe una cosa ajena para guardarla y restituirla (artículo 1758 CC). Bilateral, temporal y real. Características:

  • Objeto: cosas muebles (artículo 1761 CC).
  • Clases: judicial (secuestro) y extrajudicial (artículo 1762 CC).
  • Gratuito, salvo pacto (artículo 1760 CC).

El depositario debe guardar y restituir la cosa, responde por daños, y no puede usarla. El depósito judicial se da por obligación legal o calamidad. Distinguir del préstamo o aparcamiento.

11. La Fianza

Contrato para garantizar obligaciones (artículos 1822 a 1856 CC). Uno se obliga a pagar o cumplir por un tercero (artículo 1822 CC). Accesorio, personal y adherido al principal. Clases: ordinaria (perseguir bienes del deudor) y solidaria (reclamar al fiador). Convencional, legal o judicial. Accesorio y supeditado a la validez del principal (artículo 1824 CC). El fiador no puede obligarse a más que el deudor.

Requisitos de capacidad:

  • Capacidad de obrar.
  • Solvencia.
  • Sustitución por insolvencia sobrevenida.
  • Indemnización al fiador (artículo 1838 CC).

La fianza debe ser expresa (artículo 1827 CC). Puede ser convencional, legal o judicial, gratuita u onerosa (artículo 1823 CC). Se extingue con la obligación principal (artículo 1847 CC). Ejemplos: avales, obligaciones del usufructuario, libertad con fianza.