Derechos Reales en Cataluña: Conceptos, Adquisición, Posesión y Comunidad

Concepto y Características de los Derechos Reales

Un derecho real es un derecho subjetivo que protege el interés de una persona sobre un bien, otorgándole un poder directo e inmediato sobre la cosa y frente a terceros.

  • Inherencia: El titular del derecho real tiene un poder absoluto sobre la cosa, a diferencia del derecho de crédito, que solo permite exigir una conducta a la otra persona.
  • Inmediatividad: El titular del derecho real no necesita la intervención de otra persona para ejercer su derecho. La desaparición de la cosa conlleva la extinción del derecho real, salvo que subsista parcialmente.
  • Absolutividad/Exclusividad: El titular puede ejercitar su derecho frente a cualquier sujeto, con eficacia erga omnes. Esto incluye la reipersecutoriedad, que legitima al propietario para demandar a quien posea la cosa.
  • Objeto del Derecho Real: Es la cosa sobre la que recae el derecho (bien existente, dentro del comercio y determinado). Pueden ser objetos corporales susceptibles de apropiación, incorporales y energías.

Clases de Derechos Reales

  • Típicos: Regulados por el Ordenamiento Jurídico (OJ), con normativa propia. Ejemplos: propiedad, usufructo, uso, garantía (hipoteca, prenda, retención, anticresis), adquisición preferente.
  • Atípicos: Regulados por las partes, no por el OJ. Tienen tipicidad convencional, pero no legal.

Creación y Adquisición de Derechos Reales

A diferencia de otros sistemas (como el italiano o alemán, de numerus clausus), en España se debate si los particulares pueden crear derechos reales adicionales a los contemplados (numerus apertus). Los criterios básicos son:

  • Contenido identificable.
  • Manifestación inequívoca de la voluntad de las partes.
  • Temporalidad.
  • No infringir normas imperativas ni el orden público.

La adquisición y transmisión de los derechos reales se realiza mediante los “modos de adquirir”: hechos naturales, actos jurídicos materiales (ocupación) o espirituales (creación literaria), negocios jurídicos (contrato + tradición).

Modos de adquisición:

  1. Originarios: El derecho nace ex novo a favor del titular (libre de cargas, sin depender del derecho anterior). Ejemplo: ocupación.
  2. Derivativos: Se transmiten al nuevo titular las limitaciones del propietario anterior (traslativos o constitutivos).
  • Sistema de adquisición Título + Modo (Tradición): Aplicable a derechos posesorios. El título (contrato, donación, sucesión, ley, ocupación, accesión, usucapión) otorga un derecho de crédito. El modo (traditio) es la entrega de la cosa.
  • Sistema de adquisición Título + Modo (Acto/Formalidad): El acto implica la voluntad de adquirir (donación, sucesión). La formalidad se refiere a la inscripción en el Registro de la Propiedad (hipoteca).

La Tradición

Es la entrega de la posesión de un bien al nuevo poseedor (Art. 531.2 CCC), el acto material de entrega. Requiere la voluntad del tradens (transmitente) y del accipiens (adquirente) de transmitir y adquirir el derecho real.

Modalidades:

  1. Real: Poner la cosa en posesión y poder del adquirente (entrega manual o por ocupación material).
  2. Simbólica: Entrega de llaves del lugar donde se encuentra la cosa o de la caja de seguridad.
  3. Consensual: Acuerdo de las partes sin entrega material (traditio brevi manu, constitutum possessorium).
  4. Instrumental: Otorgamiento de escritura pública. El tradens debe estar en posesión del bien.

Causa de la Tradición: El modelo catalán es causal. La transmisión requiere un título previo (contratos transmisivos como compraventa, permuta, dación en pago).

La Posesión

Concepto y Características

Es el poder material de hecho sobre una cosa o derecho, ejercido por una persona como titular o por medio de otra (art. 521.1, Título 2, Libro V CCC).

  • Es un hecho material con consecuencias jurídicas. No es inscribible en el Registro de la Propiedad.
  • Es un mecanismo de publicidad de un derecho (presunción de titularidad).
  • Puede ejercerse por el titular o un representante.
  • El objeto son los bienes (cosas y derechos patrimoniales).

Distinción entre Posesión y Detentación

La posesión tiene dos elementos: corpus (tenencia física) y animus (voluntad de ejercitar actos materiales del derecho). La detentación solo tiene el corpus (mera tenencia material), sin el animus.

Sujetos de la Posesión

Para adquirir la posesión basta la capacidad natural. La ley puede requerir requisitos adicionales para la validez del acto adquisitivo (compraventa).

Posesión Mediata e Inmediata

La posesión inmediata implica contacto directo. La posesión mediata no tiene contacto directo, pero el poseedor tiene efectos jurídicos (el arrendador puede actuar contra quien perturbe al arrendatario). Presupone una relación jurídica entre ambos. El servidor de la posesión actúa sin autonomía, siguiendo órdenes del poseedor (chófer).

Coposesión y Concurrencia de Posesión

Es posible que sobre un mismo objeto recaigan varias posesiones compatibles (art. 521.4 CCC). Ejemplo: el propietario (poseedor mediato) y el arrendatario (poseedor inmediato). No se admite que dos personas posean en concepto de propietarios exclusivos.

Objeto y Contenido de la Posesión

El objeto son los bienes apropiables (cosas y derechos patrimoniales, 511.1 CCC). El contenido es ejercer un poder de hecho sobre un bien con intención de actuar como titular de un derecho. Implica exclusión, plenitud y autonomía.

Concepto Posesorio y Posesión de Buena y Mala Fe

Se presume que los poseedores son titulares del derecho a poseer (art. 522.1 CCC). La buena fe es la creencia justificada de la titularidad. El poseedor de mala fe sabe que no tiene derecho a poseer (521.7 CCC).

Finalización y Tutela Judicial de la Posesión

Finalización: Cesión voluntaria, abandono, pérdida o destrucción total, posesión por otra persona (más de un año).

Tutela judicial:

  1. Tutela sumaria: Para retener y recuperar la posesión. Juicio verbal (salvo que haya transcurrido un año).
  2. Acción publiciana: Para recuperar la posesión ante poseedores sin derecho. Protege al poseedor próximo a la usucapión.

La Donación

Concepto y Regulación

Es un acto por el cual los donantes disponen a título gratuito de un bien a favor de los donatarios (art. 531.7 CCC). Provoca la transmisión de la propiedad si se cumplen los requisitos formales. Tiene animus donandi (causa gratuita). Para el donatario es un título lucrativo.

Estructura Unilateral

No es un contrato, sino un acto unilateral de liberalidad. La aceptación del donatario no afecta a la validez, sino que la hace irrevocable y determina la adquisición. No requiere tradición.

Objeto de la Donación

No hay norma que prohíba la donación de bienes futuros. Puede extenderse a una universalidad de cosas.

Donación con Cláusula de Reversión

Es un pacto que establece un límite a la adquisición del donatario, para conservar los bienes en la familia. Se introduce un elemento accidental (condición o término resolutorio). El donante puede revocar o modificar la reversión. Los donatarios deben conservar los bienes.

Tipos de Donación

  1. Modal: El donante limita la disposición para obtener una finalidad. El donatario asume una carga. El incumplimiento permite revocar la donación o exigir el cumplimiento.
  2. Remuneratoria: Por méritos o servicios prestados (no deudas exigibles). Se aplican las normas generales, no pueden ser revocadas.
  3. Indirecta: Negocio con contraprestación inferior al precio de mercado, con voluntad de enriquecer al donatario.

Revocación de la Donación

Una vez realizada y aceptada, es irrevocable salvo causas legales: supervivencia de hijos, incumplimiento de cargas, ingratitud del donatario, pobreza del donante.

La Usucapión

Concepto y Regulación

Es un título adquisitivo de los derechos reales mediante la posesión continuada durante un período y con los requisitos legales (art. 531.23 CCC). No precisa elementos adicionales. Es una adquisición sin transmisión.

Objeto y Sujetos

Solo se da respecto a cosas en el comercio (no bienes de dominio público). Presupone un conflicto entre el titular y el poseedor. Cualquier persona con capacidad natural puede adquirir por usucapión.

Requisitos

El presupuesto básico es la posesión. Debe ser en concepto de titular, pública, pacífica, ininterrumpida, sin necesidad de título ni buena fe. El plazo es de 3 años para bienes muebles y 20 para inmuebles (531-27 CCC).

Extinción de los Derechos Reales

Pérdida y Extinción

La pérdida implica que el titular deja de serlo, pero el derecho puede subsistir en otra persona. La extinción es el fin del derecho real.

Causas de Extinción

Que afectan al objeto:

  1. Pérdida o destrucción de la cosa (fortuita o causada por tercero, total o parcial).
  2. Pérdida jurídica: extracomercialidad, expropiación forzosa.

Que afectan al derecho: Consolidación, renuncia y abandono, adquisición originaria por otro, extinción de la acción real.

La Propiedad

Fundamento y Función Social

Se fundamenta en el art. 33 CE. No es un derecho fundamental, pero sí subjetivo. Tiene una función social, con límites (interés público o particular) y limitaciones (derechos reales limitados, prohibición de disponer, servidumbres).

Características y Contenido

Es fundador de otros derechos reales, perpetuo, transmisible mortis causa, general, elástico y unitario. El contenido incluye las facultades de uso, goce y disposición, además de la exclusión de terceros y oponibilidad erga omnes.

Inmisiones

Son un límite legal a las facultades de uso y goce. Son indirectas, ocasionadas por actividades en la propia finca pero con efectos que se propagan (humos, olores, vibraciones). Deben ser materiales, mediatas y continuas. Pueden ser legítimas (inocuas o toleradas) o ilegítimas (perjuicios sustanciales). La protección es la acción negatoria.

Modos de Adquisición

  1. Accesión: Modo de adquirir basado en la expansividad del dominio. Puede ser inmobiliaria (plantación o edificación en suelo ajeno) o mobiliaria (adjunción, conmixtión, especificación).
  2. Ocupación:
    • Hallazgo: Presunción de pérdida, no abandono. Si se conoce al dueño, se restituye. Si no, se notifica al ayuntamiento.
    • Ocupación: Adquisición originaria de bienes muebles abandonados.
    • Tesoro: Objetos ocultos de valor extraordinario y propietario desconocido. Pertenece al propietario de la finca, y el descubridor tiene derecho a la mitad.

Abandono de la Propiedad y Acción Reivindicatoria

Abandono: Modo de extinguir el dominio. Requiere desposesión voluntaria y deseo de perder la propiedad.

Acción Reivindicatoria: Permite al propietario no poseedor obtener la restitución del bien ante poseedores no propietarios. Requiere título legítimo, identificación de la cosa y detentación injusta. Es imprescriptible salvo usucapión.

Las Situaciones de Comunidad

Modalidades de Comunidad

  1. Germánica: La cosa pertenece por igual a todos (sin cuotas).
  2. Por cuotas o pro indiviso: Cada comunero tiene un derecho ideal, transmisible.
  3. Pro indiviso de aprovechamiento diferente: Diferentes facultades para varias personas.

Características: Pluralidad de personas, unidad del objeto, titularidad conjunta, no se presumen, se presume la comunidad ordinaria indivisa. Los gastos comunes se reclaman por procedimiento monitorio.

Comunidad Ordinaria Indivisa

Hay tantos derechos como cotitulares. El derecho es sobre la totalidad, limitado por los demás. La intensidad se fija por la cuota. Se constituye por negocio jurídico, usucapión, disposición de última voluntad y ley.

Régimen Jurídico: Autonomía de la voluntad y, supletoriamente, los artículos del CCC. Derechos individuales sobre la cuota (enajenar, gravar, renunciar). Derechos y deberes sobre el objeto: uso, disfrute, gastos, imposibilidad de modificación, administración y acuerdos (unanimidad para actos de disposición, mayorías para los demás).

Extinción de la Comunidad

  • Reunión en una sola persona.
  • Destrucción o pérdida del derecho.
  • Renuncia de todos.
  • Acuerdo unánime.
  • Vencimiento del plazo o condición resolutoria.
  • División de la cosa común: Causa típica. Basta la decisión de un comunero. Excluida temporalmente por pacto de indivisión (máximo 10 años), menores o incapacitados, o destinación de la cosa. Procedimiento: contractual, arbitral o judicial.
  • División de bienes en pro indiviso entre cónyuges o convivientes: Se toman todos los bienes como unidad. No perjudica a terceros.

Propiedad Horizontal

Propiedad compleja, con elementos privativos y comunes. Ley estatal (49/1960) y CCC (simple, compleja, por parcelas). Requiere inmueble único, elementos privativos y comunes. Régimen formal de constitución, acuerdo unánime. Contenido mínimo (art. 553.9): descripción del edificio, elementos comunes y privativos. Puede contener normas de régimen interno y estatutos (mayorías del título constitutivo). Las normas de régimen interior se modifican por mayoría simple de cuotas. Extinción forzosa (destrucción, ruina) o voluntaria (acuerdo unánime).

Gobierno de la comunidad: Sin personalidad jurídica, estructura orgánica. Órganos unipersonales y colegiados:

  1. Presidente: Obligatorio, propietario, nombrado por la junta. Representa, convoca, eleva a público acuerdos.
  2. Secretario: Obligatorio, no propietario (puede ser el presidente o administrador). Redacta actas, notifica.
  3. Administrador: Potestativo, no propietario. Gestión ordinaria, conservación, cuentas, ejecuta acuerdos.
  4. Junta de propietarios: Órgano supremo. Nombra cargos. Reunión anual (ordinaria) y extraordinarias.