Fases de una Obra y su Gestión

Fase Previa

  • Previsiones de costes
  • Plan de calidad
  • Plan de seguridad y salud
  • Programa de trabajo
  • Licencia de obra
  • Situación de redes de servicio

Inicio de Obra

  • Gestiones administrativas
  • Seguros
  • Acta de replanteo
  • Solicitación del libro de órdenes
  • Libro de incidencias
  • Libro de visitas

Ejecución de la Obra

  • Libro de órdenes
  • Libro de incidencias
  • Certificaciones de obra

Final de Obra

  • Remates y repasos
  • Inspecciones finales
  • Recopilación de archivos y documentación
  • Certificado final de obra
  • Acta de recepción

Cierre y Periodo de Garantía

  • Revisiones de precios
  • Periodos de garantía
  • Estado de cuentas y liquidación de obra
  • Libro del edificio

Documentos de la Planificación

  • Programa de trabajo
  • Estimación de costes y previsión de pagos
  • Estimación de producción y previsión de certificación

Método de las 7 Lecturas

  • Definición insuficiente
  • Contradicciones entre documentos
  • Incumplimiento de normativa
  • Omisiones de proyecto
  • Soluciones inadecuadas
  • Dificultad de ejecución
  • Varios

Ventajas de un Buen Reestudio Económico

Para la Empresa

  • Permite el diseño de un programa de trabajo bien estructurado que evite retrasos y garantice el cumplimiento de los plazos parciales y finales.
  • Es esencial para la elaboración de un plan de seguridad y salud verdaderamente adaptado a las necesidades de la obra.
  • Aumenta la coordinación en obra.
  • Anticipa la detección de los problemas técnicos permitiendo evitar errores de ejecución.
  • Identifica las posibilidades económicas y de resultados de la obra.
  • La información para el jefe de obra es esencial para negociar con el promotor, la dirección facultativa, proveedores y subcontratistas.
  • Es la base de la calidad de la obra.

Para la Dirección Facultativa

  • Facilita la dirección de obra.
  • Disminuye la toma de decisiones in situ.
  • Reduce la negociación con la contrata.

Para el Promotor

  • Evita desembolsos no previstos.
  • Ahorra tiempo de dedicación a la obra.
  • Recibe un producto final con mayor calidad y en tiempo previsto.

Requisitos para la Ejecución de la Obra

  • Prescripciones técnicas especiales
  • Garantía exigida
  • Revisiones de precios
  • Plazos de presentación de la documentación
  • Retenciones en las certificaciones y multas

Clasificación de Recursos

Por Naturaleza

  • Mano de obra
  • Maquinaria
  • Materiales
  • Contratos
  • Servicios

Otros

  • Recursos operacionales
  • Recursos no operacionales

Estimación Detallada por Recursos

  1. Se asigna cada recurso a las unidades de estimación.
  2. Se calculan en primer lugar las cantidades físicas necesarias.
  3. En segundo lugar, se calcula el coste por aplicación de las tarifas.
  4. Se suma el coste de todos los recursos de la unidad.

Gestión de Aprovisionamientos

Definición Completa de las Necesidades de Compra

  • Estudio técnico
  • Gestiones con el cliente y la dirección de obra
  • Estudio económico
  • Calidad técnica de la obra

Localización de Proveedores y Solicitud de Ofertas

  • Base de datos
  • Envío de documentación
  • Fase solapada con la anterior

Elaboración y Aprobación de Muestras

  • Gestiones con los clientes y la dirección facultativa
  • Solicitud de catálogos y muestrarios
  • Visitas a otras obras

Negociación de Ofertas

  • Comparación de ofertas
  • Comparación de reestudio económico
  • No solo se tendrán en cuenta los aspectos económicos

Adjudicación y Firma del Contrato

  • Coordinación de los distintos departamentos de la empresa constructora
  • Decisión del delegado de compras

Plazo de Fabricación

  • Variable según producto y fabricante
  • Esencial para el cumplimiento del programa de trabajo
  • Puede ser determinante para la aceptación o rechazo de una oferta

Inicio de Suministros

  • Acordado con el proveedor
  • Comienzo de gestión de control en obra

Programa de Trabajo: Adjudicatario para Conocimiento de la Administración

Se presentará un programa de trabajo en un plazo máximo de 30 días desde la formalización del contrato. El órgano de contratación resolverá sobre el mismo en un plazo de 15 días siguientes, introduciendo modificaciones o el cumplimiento de determinadas prescripciones.

Datos a Incluir

  • Ordenación en partes de obra de las unidades que integran el proyecto.
  • Determinación de los medios necesarios.
  • Estimación en días de los plazos de ejecución de las diversas obras.
  • Valoración mensual y acumulada de la obra programada.
  • Diagrama de las diversas actividades o trabajos.

Características de un Buen Programa de Trabajo

  • Ser fácilmente comprensible, concreto y manejable.
  • Subdivisible en niveles.
  • Flexible y ajustado a la realidad.

Programa de Trabajo para Uso Interno de la Empresa

Tiene que recoger todas las actuaciones más importantes de la empresa constructora, necesarias para la realización del contrato. No se realiza como consecuencia del cumplimiento de disposiciones de la administración sino de la necesidad de la propia empresa de un buen estudio de la planificación previa a la ejecución.

Programas de Obra durante la Tramitación del Expediente de Licitación

  • Programa de trabajo como anejo del proyecto.
  • Programa de trabajo de la administración.
  • Programa de trabajo en concursos.
  • Programa de trabajo del adjudicatario para conocimiento de la administración.